Le Code civil ne prévoit pas le contrat de location-vente entre particuliers. Mais une loi prévoit le contrat de location-accession à la propriété pas ou peu usité quand le propriétaire est un particulier.
En pratique, le contrat de location-vente est celui par lequel l’acquéreur du bien, considéré comme locataire pendant la durée des versements échelonnés, devient propriétaire lors du dernier versement ou moyennant un solde modique. La location-vente permet donc à une collectivité, à une société ou à un particulier de louer un bien immobilier à un preneur tout en lui permettant d’acquérir ce bien au terme du bail. Au contraire du crédit-bail, la location-vente emporte le transfert automatique au locataire de la propriété du bien loué au terme du bail. C’est une location assortie d’une promesse synallagmatique de vente, opération dans laquelle le loyer permet également de payer une partie du prix du bien immobilier. À l’échéance du contrat, et puisque les loyers représentent autant de fractions du prix final d’acquisition, le solde restant dû, fixé dès le départ, correspondra à la valeur résiduelle du bien loué après déduction du montant des loyers acquittés auparavant. Il est conseillé d’inscrire au contrat que l’option finale d’achat ne pourra être levée par le bénéficiaire que si les conditions de location ont été scrupuleusement respectées par ce dernier.
En période de variation - importante - des prix immobiliers, ce type de contrat est pour le moins dangereux.
La location-vente est assimilée à la location-accession à la propriété, ainsi qu’il ressort de l’arrêt ci-après de la Cour de cassation, 3e Chambre civile, du 21 oct. 2009 (pourvoi N° 08-19.199) :
Est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la loi n° 84-595 du 12 juill. 1984 le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option. La redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien. Par acte sous seing privé un immeuble a été cédé en "location-vente" au prix de 150.000 euros, le locataire s’engageant à verser un loyer mensuel de 2.500 euros jusqu’à concurrence de 70.000 euros à titre d’apport personnel préalable à la signature de l’acte notarié. Pour débouter le locataire de sa demande en réalisation forcée de la vente, l’arrêt attaqué retient que l’acte sous seing privé, qui n’opère pas un transfert immédiat de la propriété de l’immeuble et qui prévoit le versement d’une redevance périodique correspondant à la jouissance du bien et au paiement de son prix, entre dans le champ d’application de la loi du 12 juillet 1984 indépendamment de la qualification de location-vente donnée par les parties ; que, par ailleurs, il n’a pas été conclu par acte authentique ni publié au bureau des hypothèques comme l’imposent, à peine de nullité, les dispositions impératives de l’article 4 de la loi du 12 juillet 1984. En statuant ainsi, alors que ne peut constituer une location-accession le contrat qui ne prévoit pas d’option d’achat au profit de l’accédant mais qui comporte des obligations réciproques de vendre et d’acheter, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que le contrat prévoyait une option d’achat au profit du locataire, a violé l’article 1er et l’article 4 de la loi n° 84-595 du 12 juill. 1984.
L’acte de la location-vente doit être reçu par acte notarié et publié au service de la publicité foncière. Ainsi l’acheteur est couvert du risque de vente par le propriétaire, mais rien ne peut mettre vendeur et acquéreur à l’abri des inconvénients d’une hausse ou d’une baisse du prix de l’immeuble pendant la durée du contrat.
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