Pour suivre l’évolution des prix de l’immobilier,
il est intéressant de se référer à l’évolution des revenus et de voir
les corrélations. Depuis le début des années 2000, les prix des maisons
et des appartements ont fortement augmenté par rapport aux revenus et
cela a créé une bulle immobilière très importante. C’est ce que nous
montrent les graphiques issus des travaux de Jacques Friggit.
En 2013, le dégonflement de la bulle devient bien visible sur ces
courbes, mais le chemin est encore long pour un retour à la tendance sur
le long terme.
Des prix trop supérieurs aux revenus gèlent le marché immobilier
Quand on compare les prix immobiliers actuels
aux revenus des Français, on constate qu’il est devenu très difficile
d’acheter un bien immobilier avec ses revenus. Plus les prix sont chers
et moins de Français peuvent acheter, cela se ressent donc fortement sur
le nombre de transactions.
En effet, malgré des prix très élevés, le montant total
des transactions immobilières restent très bas. Cela s’explique par un
faible nombre de ventes. L’année 2013 se soldera comme en 2012 par un
nombre de ventes immobilières beaucoup plus bas que ces dernières
années.
Dans les travaux de Jacques Friggit pour le CGEDD,
on peut retrouver différents graphiques qui synthétisent l’évolution
des prix de l’immobilier par rapport à différents facteurs.
Dans ce premier graphique, la courbe verte qui
représente le montant total des transactions reste à des niveaux très
bas. La courbe noire, qui représente l’évolution des prix des logements
par rapport aux revenus montre une baisse qui se poursuit au 2ème
trimestre 2013 :
Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.
Cela va bientôt faire deux ans que les prix des
logements baissent par rapport aux revenus. Seulement cela se fait pour
le moment de manière lente. Ainsi, cette courbe n’est pas encore revenue
au niveau de son point bas de 2009 et reste surtout très loin du tunnel
de référence sur le long terme calculé par Jacques Friggit.
Quand on observe ce qu’il se passe en particulier sur
Paris, l’Ile-de-France et la Province séparément, on remarque que la
courbe pour Paris chute fortement au 2ème trimestre 2013 et que les
baisses sont moins importantes pour l’Ile-de-France et la Province, mais
la bulle immobilière y est moins importante :
Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.
Le ratio "prix de l’immobilier / revenus" est presque au même niveau qu’au creux de 2009 pour la Province. La forte baisse des taux
qui s’est produite ces derniers mois a limité l’ampleur de la baisse
des prix. Seulement, la période de diminution des taux est stoppée et il
faut plutôt s’attendre à ce que les légères augmentations entrevues ces
dernières semaines se poursuivent. Il faudra voir si cela entraînera
une diminution des prix plus rapide dans les mois à venir.
Quelle évolution prévoir pour les années à venir ?
Les graphiques de Jacques Friggit illustrent le
comportement du marché immobilier dans le passé. Ils permettent des
comparaisons et donnent libre cours aux interprétations pour en prédire
les tendances d’évolution pour les années à venir.
Si l’on peut dire qu’il est fort probable qu’à moyen
terme les prix de l’immobilier vont diminuer, il est impossible de
savoir comment et quand cela se fera. Lors d’une étude des 6 différents scénarios envisageables, monsieur Friggit montrait qu’il y avait réellement 2 scénarios crédibles :
Scénario A : baisse "rapide" des prix (environ 35 % sur 5 à 8 ans)
Scénario
B : stabilisation des prix à leurs niveaux actuels, il faudrait alors
15 à 20 ans pour que l’inflation des revenus ramène le ratio dans le
tunnel.
Avec une aussi forte disparité entre les prix des
logements et les revenus qui n’est apparue qu’en un court laps de temps,
il n’y a plus à démontrer qu’il s’agit d’une bulle immobilière. Or
chaque bulle spéculative est amenée à se dégonfler ou à exploser.
Comparez la courbe ci-dessous qui représente l’évolution
classique d’une bulle spéculative avec les courbes d’évolution des prix
de l’immobilier par rapport aux revenus.
L’évolution est pour le moment très similaire. Si cela se poursuit, c’est le scénario A qui l’emportera.
La France : pays où la bulle immobilière se dégonfle le moins vite
Partout où les prix des appartements et des maisons
avaient fortement augmenté par rapport aux revenus, ils sont ensuite
redescendus à des niveaux plus acceptables pour les populations. Seul le
rythme et l’ampleur de la diminution des prix change d’un pays à un
autre.
Sur le graphique suivant, vous pouvez constater que la France est le pays qui conserve le niveau le plus haut :
Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.
Vous trouverez plus de détails sur ces comparaisons avec d’autres pays dans notre article "La France est toujours le pays où l’immobilier est le plus surévalué".
L’amélioration aperçue récemment reste faible mais encourageante
Les évolutions récentes (baisse des prix et des taux en
même temps) ont permis quelques légères améliorations en termes de
pouvoir d’achat immobilier. Néanmoins, celui reste en berne malgré des
taux historiquement bas comme le montre ce graphique d’évolution du
pouvoir d’achat immobilier :
Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.
Cette illustration montre à quel point l’impact des taux
immobiliers est faible sur le pouvoir d’achat immobilier par rapport au
prix. Ce n’est donc pas parce que les taux sont bas que c’est le moment d’acheter.
Au début des années 2000, les prix étaient bas et les taux élevés, le
pouvoir d’achat était pourtant bien plus important à cette période
qu’aujourd’hui où nous avons l’inverse.
Ce niveau de pouvoir d’achat peut se traduire
différemment. Par exemple, il est possible de comparer l’achat d’un même
bien immobilier équivalent dans le temps et de mesurer le temps
nécessaire à ce même achat :
Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.
Au 2ème trimestre 2013 il faut 27 ans pour acheter le
même logement que celui qu’on pouvait acheter en 12 ans en 1998 ou en 17
ans en 2003. Pour revenir à des niveaux comparables, il faudrait que
les prix des logements chutent dans les années à venir.
Enfin, nous avons vu il y a quelques temps qu’il y aura de moins en moins d’acheteurs d’immobilier en France. Ce dernier graphique vient ajouter une cause supplémentaire à cela :
Ce graphique provient des travaux de Jacques Friggit.
La dette immobilière des Français a fortement augmenté
ces dernières années. Même si elle a ralenti ces derniers mois, elle
atteint un niveau qui limitera tous ces ménages fortement endettés dans
leur capacité de financement pour un autre achat de logement. Ceux qui
ont financé leur bien par un prêt sur 25 ou 30 ans
ne retrouveront pas de capacité d’achat avant au moins 15 ans. C’est
donc des acquéreurs potentiels en moins pour les années à venir.
Pour conclure : dans ce
contexte, il faut se montrer très prudent avant de réaliser un achat
immobilier. Si sur le très long terme cela est toujours profitable,
encore faut-il être sur d’acheter un logement qui vous conviendra pour
au moins les 10 prochaines années. Cette limite de temps minimum peut
même être plus importante dans certains secteurs géographiques comme
Paris ou d’autres villes où le ratio prix/loyer est encore plus
important. Pour bien vous renseigner avant, consultez nos conseils pour l’achat de votre maison ou de votre appartement.
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